海外或跨州买家如何购买悉尼房产？本地代表究竟能做什么
Updated: Sep 18
人在海外、墨尔本、布里斯班或澳洲其他地区，是否可以购买悉尼房产？
当然可以。真正的难点通常不是距离本身，而是：客户能否在无法频繁到场的情况下，获得足够可靠的本地信息，并让每一个关键步骤都按照清晰授权执行。
网络平台、视频和电子合同令远程交易更加方便，但它们不能自动解决以下问题：
• 物业现场与广告照片是否一致；
• 街道、噪音、出入和周边环境如何；
• 价格指导应怎样理解；
• 销售流程是否正在加快；
• 哪些问题需要律师、检查师或规划顾问进一步确认；
• 谁可以代表客户出价、谈判或竞拍；
• 客户在不同时间区内如何及时作出决定。
本地代表的价值，是把这些零散环节组织成一个可以执行、可以复核的购买流程。
第一步：先确认“海外买家”属于哪一种身份
中文语境中的“海外买家”，可能指完全不同的法律身份：
• 居住在海外的澳洲公民；
• 居住在海外的澳洲永久居民；
• 临时签证持有人；
• 外国个人；
• 外资公司或信托；
• 代表家人或企业进行购买的人。
这些身份在联邦外国投资规则、NSW附加印花税、土地税、贷款和持有成本方面可能有很大差异。
例如，澳洲政府目前规定，自2025年4月1日至2029年6月30日，外国投资者原则上不得购买已建成住宅，只有有限例外；新住宅、空置土地或特定开发情形则可能适用不同规则。外国人士购买NSW住宅还可能涉及9%的Surcharge Purchaser Duty，以及对住宅土地征收的Surcharge Land Tax。
因此，“我人在海外”并不能单独决定是否可以买。 客户应在搜索前，让律师、过户师、税务顾问及贷款专业人士确认自己的身份、资格和成本。
如果客户是澳洲公民，即使长期居住海外，通常也不等同于外国投资者；但贷款、税务居民身份及交易安排仍需个案确认。
第二步：把远程需求整理成可执行的 Buyer Brief
面对无法经常到场的客户，模糊的需求会带来更大问题。
“希望交通方便”“想买一个有升值空间的房子”或“想找一个好仓库”，都不足以直接指导远程搜索。
一份可执行的 Buyer Brief 应至少明确：
• 购买目的：自住、投资、企业自用或其他；
• 目标区域及可接受的替代区域；
• 预算与交易成本预留；
• 物业类型；
• 必须满足的条件；
• 可以妥协的条件；
• 不可接受的风险；
• 资金和贷款准备；
• 预计购买时间；
• 谁拥有最终决策权。
远程购买不是把所有选择交给本地顾问，而是先把客户自己的标准说清楚，再由本地团队按标准执行。
第三步：本地看房不应只是拍一段视频
视频可以帮助客户了解空间，但不能替代现场观察和专业检查。
根据物业类型，本地考察可以关注：
• 街道和周边实际环境；
• 噪音、采光、朝向和隐私；
• 物业出入和停车；
• 户型的实际功能；
• 广告照片没有反映的维护问题；
• 物业与相邻用途的关系；
• 仓库的装卸、净高、车辆通行和现场运营条件；
• 土地的坡度、面宽和可使用面积；
• 需要交由专业人士进一步核实的问题。
报告时还应区分：
1. 顾问现场实际观察到的情况；
2. 销售中介或卖方提供的说法；
3. 尚未得到独立核实的事项。
一段画面稳定、内容好看的视频，并不等于完成了尽调。
第四步：本地市场背景不能只从价格指导中获得
悉尼并不是一个统一的市场。
同一个价格区间，在Lower North Shore、Eastern Suburbs、西南工业区或不同商业物业市场中，供应、竞争、成交方式和买家构成都可能明显不同。
本地代表可以帮助客户理解：
• 该物业与真正相关的可比成交如何比较；
• 当前区域和物业类型的竞争情况；
• 销售活动正在处于什么阶段；
• 价格指导是否已经随市场反馈改变；
• 现在适合出价、继续调查，还是保持等待。
这些判断不能只依赖销售中介的一句话，也不能简单把另一个城市的经验复制到悉尼。
第五步：专业尽调仍应由适当人士完成
买方顾问可以识别问题、协调时间和追踪资料，但不能替代独立专业意见。
住宅购买通常可能涉及：
• 律师或过户师审阅合同；
• 建筑和虫害检查；
• Strata Report；
• 正式贷款批准；
• 税务及持有结构建议。
仓库、商业和土地还可能涉及：
• 规划用途；
• 租约；
• 消防和建筑合规；
• 污染或环境风险；
• 估值；
• 测量、工程或开发可行性。
远程购买容易出现一种误区：因为客户无法到场，所以希望本地代表替代所有专业人士。实际上，更稳妥的做法是由买方代表把不同专业意见组织起来，而不是越过专业边界。
第六步：授权必须在出价前写清楚
远程交易中，最容易出问题的是授权模糊。
客户应在谈判或拍卖前明确：
• 谁可以代表客户沟通；
• 谁可以提出报价；
• 最高价格是多少；
• 哪些合同条件可以调整；
• 谁可以接受卖方反建议；
• 拍卖时谁拥有竞拍授权；
• 超出授权时如何联系客户。
在NSW，买方代理不能超过客户书面授权的购买价格。正式委托也需要通过Buyer’s Agency Agreement确认服务、费用和权限。
跨时区客户尤其不应依赖临时语音信息完成重大授权。
第七步：拍卖前要把所有重要问题处理完
NSW房产拍卖成交后没有冷静期。成功竞拍者通常需要当场签约并支付订金。
远程买家在拍卖前应确认：
• 合同已经由律师审阅；
• 贷款和资金安排明确；
• 必要检查已经完成；
• 出价主体和姓名准确；
• 代理竞拍授权有效；
• 最高价格已书面确认；
• 如果流拍，后续谈判权限是什么。
不要把“有人代拍”误解为“所有风险已经有人负责”。代拍只是执行环节，真正决定风险的是前面的准备。
海外和跨州客户最常见的几个误区
只看营销材料，不看现场差异
销售资料用于展示物业，不是独立调查报告。
把熟悉城市的判断方法直接带到悉尼
市场节奏、价格指导和拍卖习惯可能不同。
过度依赖微信或电话口头沟通
关键授权、价格和条件仍应清晰记录。
因为距离而过早妥协
远程客户有时为了“不要再飞过去看”而降低标准。距离不应成为买错物业的理由。
在身份和税务未确认前开始出价
外国投资、附加印花税、贷款和持有成本可能改变整个预算。
MURRAY LEE可根据委托范围，为跨州、海外及中文客户提供：
• Buyer Brief整理；
• 悉尼本地房源搜索；
• 现场考察、照片和视频记录；
• 物业与市场分析；
• 销售中介沟通；
• 独立尽调协调；
• 私下谈判或拍卖竞价；
• 协助推进至合同交换。
Michael Murray曾任McGrath National Sales Director，并持续为房地产代理和团队提供销售coaching与谈判培训。这项经验有助于MURRAY LEE理解销售流程如何被推动，再从买方角度解释交易背景和执行策略。
中文客户可以用中文说明家庭、投资或业务需求，再由悉尼本地团队把这些要求落实到实际购买流程中。
远程购买的关键不是把所有决定交给别人，而是建立一个信息清楚、授权明确、本地有人执行的流程。
如需讨论跨州或海外购买悉尼物业，可查看 Interstate & Overseas Buyers 页面或前往 Contact 页面。
本文仅提供一般信息，不构成外国投资、法律、税务、贷款、财务、移民、规划或正式估值意见。相关规则可能变化，客户应在交易前取得针对自身情况的独立专业意见。
